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特别策划

粤港澳大湾区里的珠海楼市样本

限购松绑的日子,珠海楼市在着色大湾区利好五彩斑斓的同时,也渐渐显现了自己的底色。

珠海市,粤港澳大湾区 “9+2”城市群中,9个广东省城市里面积最小的地级市,却也是与香港、澳门2个特别行政区距离最近的大湾区城市。55公里的港珠澳大桥通车,将珠海和澳门通往香港的陆路交通时间由3个小时缩短至45分钟。而在经济融合发展之外,生活和居住的改变也是这个对标世界级湾区的规划中备受关注的焦点。珠海是一个“关口”,也是中国粤港澳大湾区中的一个“规划样本”。

贴着“澳门银河度假城”广告的动车,从广州南出发 ,穿越广州、佛山、中山,奔驰向珠海。从金科博萃天下、华侨城云府邸再到中荟城,途经二十余个楼盘,粤港澳大湾区的城市一体化氛围在沿途楼盘的串联中可感知一二。

今年以来,粤港澳大湾区的门户城市——珠海,楼市放松调控的消息频出,背后折射的是与原有调控力度不匹配的需求和外地买家想进入的冲动。

5月底,最新的限购放松消息再度传出。实探珠海楼市,市场中可见其下辖的香洲区、斗门区和金湾区购房门槛在降低。限购松绑的日子,珠海楼市在着色大湾区发展的五彩斑斓同时,也渐渐显现了自己的底色。

限购“暧昧”松绑 成交回暖

“三线城市的需求,二线城市的房价,一线城市的门槛。”谈及珠海的楼市时,一位开发商人士表示,2017年4月珠海最严限购政策落地后,“一下子把市场打趴了,好长一段时间没喘过气来。”珠海在实行全域限购时所定下的政策是,外地户籍人士购房的社保或纳税证明从1年提升至5年;新购住宅须满三年才能出售。

合富研究院数据显示,2017年珠海网签商品房29470套,创下2015年以来的新低。同年珠海住宅网签11089套,同比下降80%。

与限制的需求对应的,是增加的供应。乐有家研究中心数据显示,2018年珠海一手住宅供应面积为311万平方米,环比上涨16.43%;而销售面积为190万平方米,环比下跌54.78%。

供大于求的市场关系,使得珠海市场一直有放松限购的呼声。2018年11月以来,市场上不时有限购松动的消息传出。今年5月底,一份市场流传的《珠海市限购政策情况表》显示,非户籍人士(非引进人才)在珠海大桥以西、高新区购买一手住宅将无社保要求,购买香洲区(不含洪湾一体化区域)一手住宅需要3年社保,横琴新区需5年社保,且限购一套。同时,港澳居民在珠海全市范围内购买一手住宅均无社保要求,且限购两套(其中珠海大桥以西、以东只能买一套)。

面对限购令松绑的消息,珠海市相关管理部门还没有统一的口径。以购房者身份致电珠海市住建局,有相关工作人员表示,“全市各区政策不同,具体看各区的情况。”斗门区政府相关工作人员表示,没有社保也能在当地买房,香洲住建局工作人员表示,目前还不清楚具体细则。

来到位于香洲区的龙光•玖龙湾,其营销人员表示,目前外地户口在香洲区买房仍有社保限制,需要三年社保或者办人才证明才可以购房。由于该楼盘地处拱北靠近澳门,因此吸引了大批港澳居民前来购买,占比约40%。

目前玖龙湾项目已经进入清盘阶段,仅剩7套房左右。该营销人员进一步补充道:“限购松动后我们把原来的优惠活动取消了,原来单价是3.8万,现在大概是4万。”

43公里外的华发依山郡正在紧张地蓄客中,自从斗门区放开限购后,该项目借势推盘,于6月上旬加推新房。营销人员表示,2019年开始,斗门区便放开限购,外地户籍无须社保便可买房。“现在依山郡的均价大概是1.1万/平方米,斗门是整个珠海房价最低的区域,投资客看中的正是总价低。”

限购放开直接拉动了该项目的热销。五一期间,该项目加推75-133平方米户型均已卖完。项目一期在限购期间开盘,大多数为本地客户购买;二期于放开限购后推盘,多栋住宅均已清货,购买者多为港澳客户和东北客户。

碧桂园保利海悦天境则是另外一番光景。作为碧桂园在珠海的最大项目,该楼盘一直不温不火地顺销着。项目位于金湾区平沙镇邻善路和文楼路交汇处,是碧桂园与保利联手打造的滨海项目。目前平沙区域尚在开发,道路、公园和学校等基础配套尚未到位,从市区拱北口岸驱车前往碧桂园保利海悦天境需要1.5个小时。

营销人员说,金湾区和斗门区一样放开限购,非户籍人士无须社保便可买房。未来平沙镇将打造成对标航空新城的平沙新城,正是因为有概念在,才吸引了外地投资客前来考察。“现在项目均价是1.3万/平米,带精装修,金湾区价格低不用再限制了,很多港澳人过来买,占比大概是10%。”

限购放松也带动了珠海楼市的成交量。据诸葛找房研究中心数据显示,珠海的商品住宅2019年第一季度成交7116套,环比上涨11.52%,同比上涨167.12%。

调控政策松动是否将吸引外地购房者,刺激房价?一位珠海本土开发商人士对此持保留态度。“现在珠海政策放松的地区多是供应量过剩的区域,再不放松的话市场的链条就转不动了,再不松就要崩了。”

克而瑞研究中心数据显示,2019年斗门区域新建商品住房供应量大,初步预计新增供应超过1万套,有一定去化压力。

上述开发商进一步表示,之前珠海的限购太严格了,珠海调控放松后只是回归市场正轨。政策松动后开发商急着清库存,不会贸然涨价。“个人预测的话,未来量会提一些,但是价格很难上去。”

港澳买家的 “双城生活”

从珠海拱北口岸过关通往澳门的通道里,粤港澳大湾区城市群的广告无处不在,每走几步抬头看便是一个亮眼的广告。

来自中山的逸郡·半岛甩出“双城屏息待峰来,12800元/平方米认筹倒计时”的标语;珠海本土房企华发抛出“华发广场,151平方米揽澳海景官邸”撩客;刚需赛场上走来了佳兆业,“小的来了,89平伴山洋房新品来袭”.....两地居民每天在火力十足的楼盘广告中穿行,交错的路径中面对不同的生活。

杨高诚(化名)90年代时随着父母前往澳门定居,近期正在置办婚房,常常在珠海和澳门之间来回,想在珠海香洲区找一套自住投资两相宜的房子。他的父母在澳门有房子,但杨高诚始终觉得那不是自己努力换来的,不想在有能力的时候依然啃老。另一方面,澳门的房子容积率高,每一栋楼都恨不得“向天空再借一厘米”,居住体验不佳。

直接推动杨高诚到珠海买房的,是两地的房价差。以杨高诚现在居住的澳门氹仔区利萊德海滨花园大厦为例,1100多平方尺的房子售价近800万澳门币,折合成人民币单价约为5.6万元/平方米。经过综合对比,杨高诚将位于唐家湾的两个新盘纳入考虑范围。唐家湾设有珠海北站,从珠海北站到拱北站只需要二十钟高铁,过关便可直达澳门。但目前班次不多,需要提前订票。杨高诚说,选择楼盘的原因是价格比较优惠,目前这两个楼盘的单价约为2.6-2.8万/平方米,只需要用澳门一半的价格便可上车。

“珠海的物业很便宜,在澳门人工太贵了,每个月交物业费都交到心疼。”谈及买房标准时,杨高诚表示由于澳门土地紧张,想找带绿化的小区需要花费更高的价钱,现在买房时他更倾向于新房,希望买带花园、物业服务好的小区。

与杨高诚不同,梁伯(化名)花了近十年的时间才接受了珠海。早些年珠海刚发展起来时,拱北口岸每天挤满了想到澳门发家致富的人,人群鱼龙混杂,过关时需要捂紧荷包小心被偷,还经常有骗子声称不用证件便可过关。骗子、小偷出没,一度造成梁伯极大的不安。

“以前澳门人都觉得珠海是乡下,两边生活习惯和文化差异也大,没什么人愿意到珠海。”在梁伯看来,在澳门人心中珠海的形象转变于2010年前后,彼时中央决定将珠海特区范围扩至全市。此后珠海发展按下快进键,一路小跑发展至今天。

2016年10月,梁伯在珠海斗门区买了一套新房,单价15500元,共132平方米,总价200万左右,毛坯房。梁伯看中房子后一次付了全款,这是澳门客最常用的付款方式。在他们看来,珠海房价低,他们有能力一次性付款,再者也可以省去分期付款的手续,部分开发商还对一次性付款的购房者予以折扣。买完房后他马上装修,想着如果遇到个好价格卖了房子或许能回澳门再买一套房。

两年后,梁伯等来了一大利好。2018年10月24日,港珠澳大桥正式通车。大桥东接香港特别行政区,西接广东省珠海市和澳门特别行政区,是粤港澳三地首次合作建设的超大型跨海交通工程。

尽管如此,偏居一隅的斗门区却没有等来价格的惊喜。上个月梁伯到项目咨询房子价格,得知小区二期同户型价格为15000元,比买入时微跌。梁伯略带失望地自嘲道,本来想买来投资,或许只能等来养老,不过,“话也不能讲太绝,珠海势头那么好,未来一定能再涨起来。”

在珠海,像杨高诚和梁伯一样的港澳买家还有很多。克而瑞研究中心数据显示,斗门区的时代中央公园因启动港澳销售渠道,港澳地区客户占比可达约20%;而金湾区域的碧桂园·华发·滨海天际项目,客群占比结构则是30%本地客,30%新珠海人,40%外地客。

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄表示,港珠澳大桥打通了香港和珠海的交通,加上政策松动,预测未来珠海的成交量将有小幅上升。但是由于珠海本身房价不低、长期以来产业发展缓慢、人口净流入不明显等因素,珠海并不是粤港澳大湾区里最适合港澳居民投资的城市。

外热内冷,炒房客高位接盘

滴滴司机玲姐到珠海二十余年了,1997年她和老公“带着7万块钱闯珠海”,开起了小作坊,生了一个女儿,目前女儿已经成家。小日子过得有滋有味,唯一的遗憾就是没有买房。

刚到珠海那会儿,华发商都对面的新房首付一万,月供524元。用玲姐的话来说便是,要是早知道后来房价涨得那么凶,她和老公的第一桶金都会用来买房。“不光自己的钱拿来买,跟我爸爸借十几万也要买。”

二十年间,玲姐错过了很多至今想起来都心痛的投资机会。2005年左右,她曾经和朋友到圆明新园附近看房,彼时一套40多平方米的复式只要9万元便可全款拿下。由于当时觉得房子太小便没有入手,如今房价已经翻了好几倍,想入手也没有资金了。

“最开始是觉得不想买,后来又觉得那么便宜我都没买了,就干脆不买了。再后来呀,就真的是买不起了。”玲姐道出很多刚需错失机会的心态。

珠海中原研究中心数据显示,2008-2018年,珠海均价从6920元/平涨到20116元/平米,上涨191%。2011年,珠海发布“双限令”后,需求被压缩,整体房价走势放缓。2014年调控开始松动,房价再一次高歌猛涨。直至同年10月,限购重启后,房价才在高位企稳。

数据来源:珠海中原研究中心数据

去年年底,玲姐寻思着珠海的房子也买不起,干脆到中山市去买房。在她看来,与其花2-3倍的价钱买珠海,不如退而求其次买中山。目前中山坦洲到珠海市区的距离只有22公里,开车45分钟。“这次希望我能顺利买到房,弥补心中的遗憾吧。”

经历了十年的上涨,如今的珠海楼市正在分化。错过了买房机会的刚需对高房价望而却步,近两年入手的投资客遇到稳定的行情后只能高位站岗,等待下一波行情。

2016年3月底,珠海投资客李明(化名)在新香洲买了127.5平方米的房子,单价4.1万元。彼时正值珠海楼市的顶峰,无数跟李明一样的投资客想杀进市场,盘算着大赚一笔。

时隔三年,该房子非但没有涨价,反而在阴跌。目前该房源中介报价为3.95万元/平米,按总价看该房源亏了22万,加上杠杆成本,李明的本次投资亏了将近30万。

在市场最狂热的时候,深圳房产经纪人谢锋(化名)也曾到珠海横琴看房。他于2017年中秋左右驱车前往“下一个前海”横琴新区,试图寻找下一个投资洼地。在经过一轮考察后,他决定放弃。在他眼里,眼前空荡荡的横琴新区并不足以让他相信未来的规划,他甚至怀疑自己去错了地方。“横琴环境是不错,但是人很少,撑不起房价。更多的是炒概念,信则有不信则无。”

如今,横琴新区部分新盘单价已经突破4万,谢锋依旧不后悔当初的选择。他始终认为,与其花那么高的价钱投资一个长线的概念,不如花点心思在深圳淘“笋盘”,单价4万在深圳部分区域仍能买到性价比高的二手房。

一边是在飞涨的房价下掉队的刚需,一边是高位接盘的投资客。政策松动后,珠海是否值得投资?深圳一位资深投资客董先生(化名),给出否定的答案。他认为,投资潜力的核心不在于限不限购,而在于城市基本面是不是在上涨,最直观的参数就是人口流入和GDP增长。珠海虽然放松限购,但是人口增长和GDP增长的速度并不明显。

克而瑞研究中心相关负责人对此表示了相似的观点 ,其认为,从中长期来看,珠海楼市还是存在一定的潜在风险:一是规划利好提前透支了城市发展价值,本地人口基数较低,收入有限,难以对需求形成稳固支撑;二是外地投资客未来套现问题,尤其是斗门区这样的新兴开发区域,土地供应量较大,二手房交易尚不成熟,能否取得可观的投资收益仍然存疑。

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