日本80年代的房地产泡沫的破灭是在1990年左右。距离现在也就是30年左右。很多人不知道是，东京核心商业区的土地价格在2020年左右回到了泡沫经济高峰，也就是1990年的水平。
中国有句古话，叫“30年河东30年河西”。对于一个国家来讲，对于一个产业来讲，对于一家房地产企业来讲，30年时间都可能会发生很多事情和变化。
FT中文网的编辑很早就建议我写关于日本房地产的文章。本人在2007年，辞掉了日本大银行的工作，进入到了当时东京证券交易所一部上市的房地产基金公司工作。当时公司持有私募房地产基金和上市的REITs。在日本、韩国、德国、关岛等国家和地区有投资。这是笔者职业生涯中第一次进入地产行业工作。而且在这个公司，经历了次贷危机，亲眼看到美国源头的次贷危机是如何影响了日本的地产和金融行业。也就是从这个时候开始，笔者购买了很多房地产和建筑相关的书籍来学习这个行业。这个学习过程一直持续到现在。
如果我们把时光再向前推动30年，也就是推到1960年左右。如果我们把1960年到1990年的30年称之为日本房地产的河东，1991年到2020年的30年可以称之为日本房地产的河西。比较日本房地产行业的“河东和河西”有什么不同，也许是一个有意思的话题。当然，笔者在这里列出30年河东和30年河西的比较，并不是很科学和准确。作为日本房地产系列的第一篇，笔者是想相对轻松的提出一些视角。有一些问题会在今后的系列文章中，做出更加详细的解释。
1、土地价格的稳定上涨vs土地价格的起伏
1960到1990年的30年，日本全国上下的房地产价格都是稳定在上涨的。唯一一次下降是1973年和74年左右。1972年7月7日，田中角荣就任日本首相。之前田中角荣首相提出了【日本列岛改造论】，日本全国各地土地价格飞速上涨。1973年，发生了第一次石油危机，日本的高速经济增长结束。二战后日本的房地产价格第一次出现对下降局面。但是1975年，日本全国土地上下马上就又回到了价格上涨的局面。
1991年到2020年的30年，日本房地产的价格是由多个波折的。整体来讲，1991年之后的十年是连续下降的十年。之后以大城市为中心，房地产价格开始回升。但是这个过程被2008年的次贷危机所打断。日本房地产价格再次走向上升的局面，要到2012年安倍晋三再次组阁上台（2012年12月26日安倍晋三重新上台）。
2、不动产vs不动产＋负动产
在1960年到1990年的30年，房地产一直是有价值的存在。但是在1991年到2020年的30年，却不是这个样子。过去十年，日本出现了一个词，叫“负动产”。在日本“不动产”和“负动产”两个词的发言是一模一样的。在过去的30年当中，一些偏远地区的山林或者地产成为一个没人稀罕的东西。在泡沫经济时代开发的一些作为的风景名胜地的商品楼，年久失修也成为一些烫手的山药。
当然，为了避免扩大事实，在这里还是需要强调一下，大部分地区的房地产资产还是重要的正资产。
3、团地和郊区一户建vs城市中心的塔瓦曼
1960年到1990年的30年，日本人口在稳定上升，工业化和城镇化稳定上升。大量的农村人口转移到城市，首先一个问题就是住宅的问题。1960年到1990年的日本城市发展，基本上是围绕城市核心区向外发展，也就是摊大饼。郊外的住宅主要是两种形式，一个是日本政府主导的所谓的【团地】。类似中国过去20年建造很多的商品楼小区。
另外一种是所谓的”一户建“。这些”一户建“就是基本形式就是独栋的两层小楼，院子也很小。能够满足当时的标准家庭的生活，也就是夫妻两人加两个孩子。白天丈夫到单位上班，妻子在家照顾孩子做家务。
1990年到2020年的30年，房地产行业出现了一个非常重要的事情。那就是向城市中心的回顾。这个现象的出现有两个重要的时代背景。一个是日本的城市中心进行了重新的大规模的在开发。第二个是日本女性的开始越来越多的走向职场。
日本在1985年制定了【男女雇用机会均等法】，1986年开始实施。1997年对改法进行了修改，把以前的男女平等的【努力义务】修改为【义务】。也就是全社会的所有机构都有义务去推动女性和男性平等的进入职场。
在这个背景下，有越来越多的女性进入各种机构的重要岗位。对夫妻双方都工作的家庭来讲，居住在距离职场比较近的地方就是一个必然的选择。
所谓的【塔瓦曼】是笔者对日语【タワーマンション】（tower mansion）的翻译。这个概念并没有准确的法律定义，一般是指高度在20层以上的高层住宅楼。
过去20年，日本各个大城市核心区的高楼越来越多。是有非常多的深层次的原因的。本系列会有专门的章节去说这个问题。
4、住宅不足vs空屋问题
1960年到1990年的30年，日本一直是存在住宅不足的问题的。特别是60年代和70年代，这个问题还是非常明显的。外国人嘲笑日本人住在“兔子窝”里，就是70年代的事情。
为了解决住宅不足的问题，日本政府也做了很多的努力。大阪的千里新城（千里new town）是日本二战后打造的第一个新城。面积为1160公顷，当时的规划入驻人口为15万人。该新城的打造从1961年7月到1970年3月，延续了大约十年。
但是2010年之后，”空屋“这个次开始频繁的出现在日本的各种媒体。其实1990年之后，就开始存在这个问题。但是90年代，空屋的问题主要是出现在偏僻的农村地带。二战后，一直是农村的人源源不断的涌入城市，农村房屋空置是必然的结果。
但是2010年之后的问题就有点麻烦。大城市和大城市的近郊的睡城也开始出现空屋的问题。比如，东京都的世田谷区是东京知名的高级住宅地，也有类似问题出现。其背后的道理并不复杂。50年代，60年代修建的房屋，到2010年之后，其中居住的老人很多人都去世了。日本人一般是35岁前后，依靠贷款修建自己的一户建。如果是1970年修建的房屋，到2010年，也都40年了。当初的房屋主人也都超过75岁了。孩子们也都有自己的工作和自己的房子，既没有必要搬回小时候长大的地方，也没办法搬回去，因为房子太破旧了。
5、纯粹的房地产vs准金融产品的房地产
1960年到1990年的日本房地产，就是一个非常传统的房地产市场。1990年2020年的房地产，房地产和金融的结合是一个非常重要的特点。
房地产和金融结合的最重要的标准就是日本REITs（Real Estate Investment Trusts）市场的推出。日本在2001年创建了REITs市场。目前，日本市场已经有60多只REITs上市，覆盖了机会所有类型的房地产。
6、作为纯粹的国内市场的房地产vs国际化的日本房地产行业
1960年到1990年的日本房地产市场，是一个相对封闭的市场。那个时代，冷战还没有结束，全世界各个国家的经济往来和人员往来远远没有今天这样顺畅。
1990年到2020年，刚好也是国际化和信息化飞速发展的30年。1989年冷战结束，1992年中国正式步入市场化经济时代。1990年之后，日本一直是机构投资人房地产投资的重要目的地之一。2010年之后，更是有很多的个人投资家到日本投资房地产。
7、注重开发的房地产市场vs注重城市再开发的房地产市场
1960年到1990年的日本房地产市场，对于房地产开发企业来讲，在日本全国谋求业务的扩大是企业的最高目标。当然，日本的地产企业都在谋求产品的升级和换代。但是，其本质着眼点依然是通过产品质量和服务的提升，去谋求更大的市场份额。其实就是不断的拿地和搞开发。
1990年到2020年的房地产市场，城市的再开发成为开发商的一个非常重要的市场。实施上，过去的30年，也是日本持续不断的进行城市在开发的30年。而且这个过程还在继续进行。我们经常说”失去的三十年“，但是如果从城市的再开发和城市能级的提升来讲，日本并没有失去什么。
8、房地产开发商对建造能力的追求vs房地产开发商对运营能力的追求
90年代以前的日本房地产开发，其核心能力是：拿地，搞建设，控制成本，拓展客户。在90年代以后，房地产开发上还需要具备更多的能力才能有所发展。那就通过强大的区域运营能力。
90年代以后依然保持了稳定增长的“森地产”就是一个很好的例子。“森地产”就是开发了上海环球金融中心的地产开发上。在东京的港区，开发了一系列的”秀仕“（秀仕是笔者对项目名称中的hills的翻译）系列的地产项目。比如ARK秀仕、六本木秀仕、麻布台秀仕等。该公司一个很重要的经营思考就是”造城“。也就是该公司原来的社长森稔倡导的まちづくり。
六本木秀仕是2003年开业的。该项目是一个综合性项目，包括了写字楼，住宅，酒店，商业设施，美术馆，绿地等。很多人可能想不到的是，该项目的商业设施，在2023年，也就是项目开业20周年的时候，创造了历史最好业绩。其背后，是森地产一直在想办法在更新商业店铺，一直在保持商业设施的魅力度和项目整体的魅力度。
其实类似的事情在其他房地产开发商也可以观察到。三菱地所被称为”丸之内的大家桑“，“大家桑”在日语中是房东的意思。二战后，丸之内和大手町是日本最知名的CBD。50年代和60年代的丸之内就是简单的写字楼聚集区，并没有多少商业设施（也就是餐饮和各种商业零售）。90年代以后的丸之内和大手町，不断的进行了城市的再开发和更新。简单的说，从原来的单出的写字楼功能区，转变成为了一个24小时运转的综合商业区。
注：本文仅代表作者个人观点
本文编辑徐瑾 jin.xu@ftchinese.com