3月11日，融创服务发布上市后的首份业绩报告。
在物业板块的新一轮竞争中，融创服务实现了在管规模、营收、利润等多项核心数据的快速增长，向市场证明其高质量增长的可持续性。受利好消息刺激，年报发布当天，融创服务股价报21.8港元/股，大幅上涨3.18%。
作为备受资本市场瞩目的明星物业股，融创服务能够在物企破发率攀升、估值分化加剧的背景下，始终保持着强势地位，除了在规模上保持高速增长，更重要的是其不断强化中高端市场的优势地位，实现核心利润数据的持续向好。
高质量快速增长 规模、利润双丰收
整体来看，在过去的一年中，融创服务在管规模和盈利能力均实现显著提升。
财报显示，2020年融创服务实现营业收入约46.23亿元，同比增长约63.5%；毛利12.75亿元，同比增长达到77%，毛利率约为27.6%，基础物业毛利率从11.8%大幅上涨至21.6%。扣除一次性上市开支影响后，融创服务全年实现归母净利润约6.20亿元，同比增长129.8%；净利润率达到13.5%，较去年的9.5%提升4个百分点。
营业收入的大幅提升，得益于其在管建筑面积的快速增加。截至2020年底，融创服务在管建筑面积达到1.35亿平方米，同比增长155.1%；合约建筑面积达到2.64亿平方米，同比增长67.2%。考虑与母公司融创中国暂未签约的土地储备面积1.27平方米后，融创服务未来可确定的合约面积将近4亿平方米。
近年来，随着上市潮的持续，物业板块规模竞争愈发激烈，尤其是头部房企的拆分物企，在母公司的助力下，积极开启收并购扩张模式，不断吞并收购中小物企，增厚实力。作为高质量增长的典型企业，融创服务凭借收并购方面的先天优势，不仅在规模上实现从腰部到头部的飞跃，业务布局、收入结构等多项指标也显著优化。
2020年，融创服务外拓市场影响力大大提升，浙江、江苏、四川、河南等省份的规模显著增加，合约建筑面积均超过1000万平方米；新增第三方合约建筑面积6197万平方米，占总新增合约建筑面积1.1亿平方米的58%；医院、会展、政府机构等非住宅新增合约建筑面积占比也显著提高。
业务规模持续扩大，为企业带来可观的规模效益。2020年，融创服务物业管理服务收入从11.48亿元大幅增长141.6%至约27.74亿元，占总收入的比例亦从40.6%提升至60%，成为最大收入来源。
同时，融创服务的非住宅物业占比显著提高，考虑到非住宅物业平均物业费单价更高，公司盈利水平亦相应提升。数据显示，2019年至2020年，融创服务的非住宅物业在管面积从815.4万平方米增至3043.7万平方米，占总在管建筑面积的比例从15.4%提升至22.5%，增加7.1个百分点；收入从2.07亿元增至8.3亿元，占总收入的比例从18%提升至29.9%，增加11.9个百分点。
第三方合约建筑面积的显著增长，让融创服务的收入结构进一步优化。数据显示，2020年融创服务来自独立第三方物业开发商开发的物业在管建筑面积从32.9万平方米增加至4332万平方米，占总在管建筑面积的比例从0.6%显著提升至32.1%，收入占比亦从0.4%提升至24.1%。
从股价连续两个交易日大幅上涨来看，资本市场对融创服务的第一份成绩单颇为满意。
聚焦高能级城市 以品质强化竞争力
融创服务能够得到资本市场的认可，不仅是因为其肉眼可见的发展速度，更是因为对行业发展方向的正确判断。
与房地产开发行业不同，轻资产、轻负债、现金流稳定的物业行业较难形成寡头垄断型市场，比起盲目追求发展速度，提升服务品质，以口碑开拓市场，更有利于企业构筑深厚护城河。
从近年来融创服务的发展轨迹来看，对外充分发挥强大母公司的先天优势，并通过收并购快速扩大规模，对内不断拓宽物业服务的发展空间，通过高品质、数字化实现服务力的持续提升，呈现出明暗双线共同发展的良好状态。
尤其是在发展高品质物业方面，从在管物业的分布、收入构成来看，融创服务具备一定的先天优势。
截至2020年底，融创服务业务覆盖全国137个城市，合约建筑面积达到2.64亿平方米。其中，超过86%的合约建筑面积位于核心一二线城市，且在布局的一二线城市管理密度显著高于行业平均水平。
由于聚焦高能级城市，融创服务的在管物业品质普遍较高，客户群体也更习惯于为高品质服务付费。近三年来，公司平均物业服务费均高于3元/平方米，高于其他主流物管公司物业费单价。
而且，截至2020年末，融创中国的土地储备达到2.58亿平方米，其中78%位于一二线城市。未来相当一段时间，融创服务都将在对高品质物业服务需求最旺盛的一二线城市保持优势地位。随着新盘占比的进一步提升，融创服务的物业费单价也将大概率继续保持较高水平。
除了背靠强大母公司巩固核心城市的市场地位，融创服务也在有意通过收并购进一步强化优势。在2020年业绩发布会上，融创服务管理层透露不会盲目追求数量，而是要求保证“高质量的收并购”。此处的“高质量”，可能不仅指向收购标的的规模、质量，也包括与融创服务的资源、能力互补。
在过去的一年中，融创服务通过成功并购开元、环融，实现非住宅物业、第三方合约建筑面积占比的大幅提升。相比住宅物业，非住宅物业单价水平更高，提价也更为简便，更利于发展多样化服务。在非住宅物业规模快速增加的同时，融创服务的利润水平也在相应提高。
以质提量 科技赋能 服务力持续提升
融创服务的竞争优势，在资本市场，体现为核心财务数据持续优化的高质量增长，而回归物业服务本身，则表现为人性化、多样化的高品质服务。
将原有的基础物业服务进一步提升为“大服务”理念，融创服务提出一套独有的归心服务体系，包含基础物业服务、物业增值服务以及以社区活动、社群活动为主的文化服务，并通过APP、微信服务号和客服热线三大线上平台和线下服务中心，实现高品质服务的标准化和多样化。
首先是基础物业服务极致化。融创服务建立了一套53411快速响应服务体系，对保洁触点分级管控，电梯等设备维护检测保养项目超过200项。疫情期间，融创服务迅速建立起“三防体系”，收获40余个疫情表彰，得到了央视、地方官媒的关注报道。
其次是社区生活服务人性化。融创服务形成了一套涵盖业主生活需求、房屋资产管理和社区空间运营的多元服务业务体系，可为业主提供包括快递到家、家政保洁、到家维修、二手租售、美居软装、文化旅游等在内的社区生活服务生态圈。
融创服务对社区增值服务的深度发掘，为企业带来了直观的盈利提升。2020年财报数据显示，融创服务的社区生活服务毛利率达46.3%，远高于物业管理服务的毛利率21.6%，成为提升整体毛利率的重要部分。
最后是社区文化服务的多样化。仅2020年年内，融创服务先后举办690余场社群活动，打造健走未来、果壳计划、邻里计划、业主达人秀与业主春晚五大品牌活动，不仅增强社区凝聚力，客户满意度、用户黏性也显著提高。根据独立专业咨询机构赛惟咨询的报告，融创服务2020年客户满意度高达90分位，远高于行业平均73分。
在服务力的持续提升下，融创服务的收缴率、续签率均不断提高。2017年至2019年及2020年，融创服务的物业费收缴率分别为100.2%、109.4%、111.7%以及111.8%；近三年的合同续签率也维持在99%左右，截至2020年6月末，公司合同续约率达到99.6%。
除了归心服务体系的建立，融创服务还通过与阿里巴巴展开深度合作、战略投资锋物科技等，打造了一套智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化线上服务平台，实现车行、人行、安防、设备设施四大业务场景规范化、统一化。
作为劳动密集型行业，物业服务实现数字化升级，不仅能提升管理效率，更能大幅降低成本，进一步增厚利润空间。兴业证券的一份报告估算，智慧物管技术持续落地后，典型物管公司人工成本将降低20-30%，毛利率提升10-20个百分点。
显然，融创服务这类综合实力雄厚的企业，有望更快实现物业服务板块的数字化转型升级，在未来的竞争中占据优势地位。在最新发布的排行榜中，融创服务位列中物研协发布的物业服务企业品牌价值TOP5，易居克而瑞发布的中国地产数字力TOP5物企。
