融创上市十年启示录：利润第一，行稳致远
“这一次，融创的天晴了。”十年前，融创中国几经波折后终于登陆资本市场，融创中国董事会主席孙宏斌颇有感慨。彼时，地产江湖群雄崛起，恰逢调控频出的时代，悲观者认为房地产的黄金时代已然结束，而孙宏斌却笃定地认为，属于中国优秀房地产企业的好日子还没来。
历史证明，他是对的。过去十年，正是中国房地产市场发展最迅猛的十年，住宅总量高速增长，市场交易总额不断刷新记录。置身城镇化浪潮中，房地产企业与时代共同成长，驶上发展的快车道。
以融创中国为例，自2010年上市起，融创中国实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍的跨越式发展。
顺势看速度，逆势看底盘，真正带领企业穿越周期的是战略。上市十年，融创构建的“地产+”战略蓝图正从理想走向现实。目前，融创以地产开发主业为中心，以融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养等五大板块为支撑，打开全新发展格局。
“我们无法评判市场，我相信长期来说市场是会调过来，我们能做的是把公司的基本面做好。”8月26日，在融创中国2020年中期业绩会上，管理层表示，融创将以提升自身实力应对市场变化。
今年上半年，融创交出了一张高分成绩单。截至2020年6月30日，融创实现合同销售金额1952.7亿元，销售规模位列行业第五。随着疫情好转，销售额逐月回暖， 7月，融创合同销售金额同比大幅增长26.97%至522.5亿元。此外，目前融创总资产总计9964亿，即将迈入万亿级资产企业。
在第一梯队站稳脚跟后，融创开始思考后半程的谋篇布局。
融创在2019年初升级集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商”，开启复合型企业集团的新篇章。围绕这一逻辑，融创基于地产主业做出延展，搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团，业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。
今年8月，融创服务正式开启IPO之旅。根据中国指数研究院的资料，2019年，融创服务的整体增长率为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。
截至2020年5月31日，融创服务合约建筑面积达2.27亿平方米，2017年底至2020年5月底的年复合增长率为76.5%；截至2020年5月31日，在管建筑面积达1.01亿平方米，2017年底至2020年5月底的年复合增长率为95.2%，其中86.2%位于一二线城市。
华创证券认为，融创服务分拆上市后，其高成长性望享受物管行业高估值，并仍为公司的附属公司，有望增厚融创中国的市值，实现高质量协同发展。
与此同时，融创文旅在复工复产后，经营快速回归正常。4月之后，融创文旅的单月收入、客流量、酒店入住率、乐园客流等指标均呈现逐月上升趋势。截至8月25日数据，当月文旅集团收入已达5亿元，融创乐园客流量达243万人次，商业客流量达1021万人次，基本恢复至疫情前水平。
通过优化租约结构、升级招商品牌、创新营销模式、线上营销渠道发力等举措，融创文旅努力提高收入、释放能效。目前，融创文旅已与携程、美团等开展深度合作；此外，融创文旅抓住政府针对疫情恢复期的政策红利，刺激消费复苏。在产品设置方面融创文旅积极突破创新，强化拳头产品优势。同时对夜游产品进行升级改造，并整合乐园资源推出一站式酒景产品，得到市场广泛认可。
增强天花板逼近，行业比拼肌肉的时代已经过去，进入综合实力的竞逐。年初的业绩会上，孙宏斌坦言，企业做到一定规模后，利润才是第一位的，降负债、稳健经营、提高综合竞争力这些事情更重要。
盈利能力，被视为下半场的核心竞争因素。今年上半年，融创的核心财务指标均取得了增长。
来自财报的数据显示，上半年融创中国收入总额为773.4亿元，较上年同期768.4亿元小幅增加0.7%。毛利达约177.6亿元；公司拥有人应占溢利达约109.6亿元，同比增长约6.5%；公司拥有人应占净利润率达约14.2%，同比增加0.8个百分点；核心净利润达约130.4亿元，同比增长约3.0%。
在平稳周期里保持营收利润双增长，融创的底气来自于优质的土储。截至6月30日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市。
手握3万亿土储，融创在上半年审慎投资，规避风险。“2020年上半年是土地市场风险最大的时候。这时候房价压力大，土地拍得很贵，而下半年开发商手上的钱可能会少一点。所以我们判断上半年的公开市场不是好的拿地时机。”孙宏斌认为，上半年土地市场过热，因而减少在这一块的投入。2020年上半年，融创把握土地市场机会，以合理价格择优补充了少量土地，同比大幅下降64%。兑现严控拿地的发展战略。
控制拿地节奏的同时，融创还在融资端为减脂增肌。2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。截至报告期末，集团账面现金达1209亿，流动性充裕，始终在现金安全的前提下发展。
此外，融创通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，2020年上半年，新增融资成本下降1.9个百分点。
